در قانون مدنی ایران در ماده 466 اجاره چنین تعریف شده است:

«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی‌اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره ارائه نمی‌دهد. هرچند در ماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده 512 بحث از اجارة اشخاص می‌شود، لیکن ماده 466 قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی‌باشد. اجمالاً ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می‌کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است و همچنین اجاره علی‌الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی‌گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می‌گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن نشده است.

در فقه امامیه و فقه عامه نیز تعاریفی نزدیک به هم از عقد اجاره به عمل آمده است، که نظر مشهور آن را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته‌اند.

اجمالاً می‌توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره اولاً ـ تملیکی است. ثانیاً ـ معوض است. ثالثاً ـ موقت است.

مفاهیم کلیدی بحث

1 ـ مفهوم لغتی اجاره

«اجاره»[1] به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می‌شود[2]. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می‌باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است[3].

«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است،[4] امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن‌چه که بعضی تصور می‌کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره.

2 ـ مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده.

بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است. ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره‌ای نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده 467 بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده 466 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می‌پردازیم:

اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می‌دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می‌شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می‌اید[5].

در ماده 468 قانون مدنی ایران آمده است:

«در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود، و الا اجاره باطل است.»

علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می‌بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد و همانطوری که در مباحث آتی به آن اشاره خواهیم کرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. بر همین مبناست که در ماده 472 قانون مدنی آمده است:

«عین مستأجره باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است».

به همین خاطر، بعضی از حقوقدانان معتقدند در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می‌توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقهاء تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می‌سازد[6].

ثانیاً ـ در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن به میان نیامده است، در صورتی که می‌دانیم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضی است و عوض جزو مقتضای ذات عقد اجاره به شمار می‌اید به نحوی که هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است[7]. لذا این تعریف از این حیث نیز ناقص می‌باشد.

البته باید توجه داشت که هر چند در تعریف ماده 466 قانون مدنی به معوض بودن اجاره اشاره‌ای نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع به طور مجانی انجام نمی‌شود و مستأجر نیز در برابر مؤجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد، چنانچه بند 3 از ماده 490 قانون مدنی در میان تکلیف مستأجر می‌گوید:

«... ثالثاً، مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد[8]»

ثالثاً ـ تعریف مذکور در ماده 466 قانون مدنی تنها شامل اجاره اشیاء می‌شود و اجاره اشخاص از دایره شمول آن خارج است زیرا در ماده 512 قانون مدنی آمده است:

«در اجاره اشخاص کسی که اجاره می‌کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می‌شود اجیر و مال الاجاره، اجرت نامیده می‌شود.»

بنابراین همانطوری که ملاحظه می‌شود، تعریف مذکور تعریف کاملی از عقد اجاره ارائه نمی‌دهد. حقوق‌دانان نیز در تعریف عقد اجاره تعابیر نزدیک به هم بکار برده‌اند.

3 ـ تعریف اجاره در فقه امامیه

الف ـ تعاریف اجاره در فقه امامیه

فقهای امامیه در تعریف اجاره نظرات متفاوتی ابراز نموده‌اند، همانطور که قبلاً بیان کردیم، عقد اجاره در حقوق ایران از جمله عقود تملیکی است که از فقه به قانون مدنی راه یافته است. ولی نظر مشهور فقهای امامیه در تعریف اجاره، آن را تملیک منفعت به عوض معلوم دانسته‌اند[9].

عده‌ای از فقهاء تعریف فوق را کامل ندانسته‌اند و معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره با پاره‌ای از آثار آن سازگاری ندارد، چه منافع در عقد اجاره، عین العقد موجود نیست و اجاره چون از عقود معاوضی است، لذا می‌بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است. بر همین مبنای، عده‌ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که موجر تنها مکلف است مورد اجاره را به مستأجر تسلیم و یا مستأجر را بر عین مستأجره تسلیط نماید، در نتیجه این امر، مستأجر مالک کل منفعت می‌شود. لذا این افراد، در تعریف عقد اجاره آن را «ثمره تملیک منافع» دانسته‌اند. یعنی از آثار عقد اجاره که تملیک منافع است سخن به میان آورده‌اند. به عبارت دیگر، این عده از فقهای امامیه تملیک منفعت در برابر عوض معلوم را ثمره عقد دانسته‌اند[10].

عده‌ای نیز به تعریف فوق قیدی افزوده و بیان می‌دارند: «... بقاء مالکیت مؤثر بر عین مستأجره»[11]. بعضی نیز در تعریف مشابه با نظرات فقهای مذکور، عقد اجاره را در حقیقت تسلیط مستأجر بر عین مستأجره برای انتفاع از آن در برابر عوض معلوم انگاشته‌اند[12].

از تعاریفی که مذکور افتاد، معلوم می‌گردد، جمع اقسام نظرات فقهای امامیه، عقد اجاره در فقه تملیکی است.

4 ـ تعریف اجاره در حقوق برخی از کشورهای خارجی

الف ـ تعریف اجاره در حقوق مصر

در ماده 558 قانون مدنی مصر، عقد اجاره چنین تعریف شده است:

«عقد اجاره عقدی است که به واسطه آن مؤجر ملتزم می‌شود تا امکان انتفاع از شیء معین را در برابر اجرت معین و برای مدت زمان معین برای مستاجر فراهم آورد.»[13]

به نظر می‌رسد، قانون‌گذار مصری در تعریف عقد اجاره دقت بیشتری را نسبت به قانون‌گذار ایرانی بکار بسته است، هر چند که بر خلاف حقوق ایران، قانون‌گذار مصری از اقسام اجاره ذکری به میان نیاورده است، لذا بایستی تعریف مذکور را در مورد تمام اقسام اجاره تکرار نموده‌[14]:

لذا با توجه به تعریف عقد اجاره در ماده 558 قانون مدنی مصر، می‌توان گفت تعریف اجاره در حقوق مصر با اشکالاتی که در تعریف عقد اجاره در قانون مدنی ایران وجود دارد، روبرو نیست، چه تعریف مذکور واجد تمامی ارکان تشکیل دهنده عقد اجاره می‌باشد.

ب ـ‌تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه

در سال 1804 میلادی به هنگام تصویب قانون مدنی فرانسه از مواد 1708 به بعد، 60 ماده به مبحث اجاره اختصاص داده شده است، که در اولین ماده آن یعنی ماده 1708 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان آمده است و سپس در مواد 1709 و 1710 به تعریف اجاره پرداخته شده است. در ماده 1709 این قانون آمده است:

«اجارة اشیاء، قراردادی است که بوسیلة آن مؤجر ملزم می‌شود که امکان انتفاع از یک شیء را در طول مدت زمانی معین، در برابر اجرت معلوم که مستاجر ملزم به پرداخت آن است را فراهم آورد.»[15]

در ماده 1710 قانون مدنی فرانسه آمده است:

«اجاره خدمات، قراردادی است که بوسیلة آن یکی از طرفین عقد، متعهد به انجام کاری برای دیگری در برابر اجرت معین می‌شود.»[16]

همانطوری که ملاحظه می‌شود در تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه مانند حقوق مصر، ما ایراداتی که در قانون مدنی ایران در خصوص تعریف عقد اجاره وجود دارد، روبرو نمی‌شویم، زیرا که در این تعریف تمامی ارکان عقد اجاره از قبیل عین مستاجره، مدت اجاره و اجرت المسمی وجود دارد. البته ذکر مدت تنها در اجاره اشیاء آمده است برخلاف اجاره خدمات که ذکر مدت از ارکان اصلی عقد اجاره می‌باشد بیان نشده است.

ج ـ تعریف عقد اجاره در حقوق برخی از دیگر کشورها

در بعضی قوانین کشورهای اروپایی نیز عقد اجاره، عقدی عهدی شناخته شده است. برای مثال در ماده 253 قانون تعهدات سویس در تعریف اجاره آمده است:

«اجاره اشیاء عقدی است که به وسیله آن، مؤجر ملتزم می‌شود استفاده از مالی را، در مقابل مال الاجاره به مستأجره منتقل نماید.»[17]

همانطور که ملاحظه می‌شود، تعریف مذکور از جهت نگاه به زمان متفاوت با تعاریفی که سابقاً گذشت می‌باشد. هر چند در قانون تعهدات سوئیس اجاره عقدی عهدی تلقی شده است لیکن بر خلاف حقوق فرانسه در تعریف مذکور ذکری از مدت به میان نیامده‌است. همچنین تعریف مذکور نسبت به تعاریف قبلی از نواقص بیشتری برخوردار است.

5 ـ‌اوصاف عقد اجاره[18]

الف ـ اجاره عقد تملیکی است

در حقوق ایران، اجاره عقد تملیکی است و ثمرة آن تملیک منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می‌شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می‌شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالک برخوردار است. به نظر می‌رسد تملیکی بودن عقد اجاره با پاره‌ای از آثار آن سازگار نباشد و به همین دلیل عده‌ای از نویسندگان ترجیح داده‌اند که آن را در زمره عقود عهدی درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدی است[19].

از جمله اشکال‌ها، این است که به موجب بند 3 از ماده 490 قانون مدنی، مستاجر مال‌الاجاره تمام مدت را نقد و یک‌جا بپردازد. می‌دانیم که در عقود معوض، هر یک از دو طرف می‌تواند تسلیم مالی را که به عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند. بنابر تعریف ماده 466 قانون مدنی، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره‌بهای تملیک شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتی مستاجر مکلف به دادن تمام مال الاجاره می‌شود که مالک بر تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید ایا مؤجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟[20]

عده‌ای از نویسندگان، عقد اجاره را از جمله عقود عهدی به شماره آورده و معتقدند که مؤجر تنها وظیفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره مسلط کند و هرگاه بر این عهد خویش عمل نمود، مستحق دریافت مال الاجاره می‌شود[21]. امّا این نظر در حقوق ایران مورد پذیرش واقع نشده است، زیرا به صراحت ماده 466 قانون مدنی، اجاره از جمله عقود تملیکی است نه عهدی، و همچنین هرگاه موضوع اجاره تسلیط مستاجر بر عین باشد و پس از آن مستاجر مسؤولیتی نداشته باشد، دیگر او ضامن تلف مورد اجاره نیست. امّا در واقع چنین نیست و به موجب مواد متعددی از قانون مدنی، مؤجر ضامن کل منافع است. به عبارت دیگر، در صورت تلف عین عقد اجاره باطل می‌شود. و به نسبتی که مستاجر از منافع استیفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمی می‌باشد.

عده‌ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که مؤجر تنها مکلف است که مورد اجاره را چنان در اختیار مستاجر قرار دهد که او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد[22].

عده‌ای نیز قید «برای انتفاع» را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته‌اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود، ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می‌شود شاید به همین دلیل است که عده‌ای از فقهای امامیه در تعریف عقد اجاره بیان داشته‌اند.

«عقد ثمره تملیک المنافع» یعنی از آثار آن عقد تملیک منافع به مستاجر است و بطور صریح، منفعت را موضوع مبادله قرار نداده‌اند[23].

بحث دیگری که ممکنست مطرح گردد، آنست که ایا اجاره اشخاص عقد تملیکی است یا نه؟

این سوال به آن خاطر ممکن است به میان اید، که در ماده 466 قانون مدنی، مطلق عقد اجاره تملیکی انگاشته شده است و همچنین به موجب ماده 467 قانون مدنی، مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان و یا انسان باشد.

پس در تعریف اجارة اشخاص می‌توان گفت: «عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع اجیر می‌شود.» و به این اعتبار اجاره اشخاص نیز عقدی است تملیکی و به وسیله آن منافع اجیر یا عوض معین مبادله می‌شود. ولی، از نظر حقوقی این پرسش باقی می‌ماند که ایا اجاره اشخاص به واقع عقدی تملیکی است و حقی را که مستاجر بر اجیر و منافع حاصل از کار او پیدا می‌کند می‌توان به مالکیت، به معنای مرسوم خود، تعبیر کرد؟[24]

عنصر تملیکی بودن عقد اجاره اصولاً از فقه به قانون مدنی راه یافته است. تملیکی بودن عقد اجاره و شناسایی حق عینی برای مستأجر از ویژگی‌های فقه امامیه است.

بعضی از فقهای امامیه معتقدند که در عقد اجاره منافع عین به مستأجر تملیک می‌شود، به همین خاطر است که اگر در اثناء مدت اجاره، عین مستأجر از بین رود، عقد اجاره نسبت به اینده باطل می‌گردد و می‌بایست اجاره‌بهای اینده، به مستأجره بازگردانیده شود. این عده از فقها معتقدند که منافع عین مستأجره به مستأجر تملیک می‌شود و در خصوص منافع اینده نیز این امر تحقق می‌پذیرد، چه منافع اینده، معدوم نبوده و وجود تقدیری دارد[25].

عده‌ای دیگر از فقهاء نیز معتقدند که در عقد اجاره، مالک متعهد می‌گردد که مورد اجاره را برای انتفاع مستأجر، تسلیم او نماید و بر همین مبنا، هر گاه عین مستأجره تسلیم مستأجر گردد، موجر مستحق دریافت کل اجاره‌بها می‌باشد.

به هر تقدیر به نظر می‌رسد، در تملیکی بودن عقد اجاره می‌بایست تجدیدنظر شود، زیرا:

اولاً ـ بنابر به قاعده معروف «تملیک معدوم، محال است» آنات و لحظات منافع به تدریج در اینده به وجود می‌ایند؛ لذا این نوع منافع که برخی از آن به منافع متجدده تعبیر کرده‌اند حین‌العقد معدوم است، پس قابل تملیک نمی‌باشند، زیرا تملیک عبارتست از نوعی مسلط کردن و آن هم بر معدوم، فائده‌ای ندارد.

ثانیاً‌ـ نظریة تملیکی بودن عقد اجاره که ذاتاً معوض است، منشاء ثمرة عملی و نتایج متنابهی است که با پاره‌ای از آثار عقد مذکور ناسازگار است؛ توضیح آن که عقد اجاره، مثل همه عقود معوض، حقوق و تکالیفی را برای طرفین عقد ایجاد می‌کند، از جمله این که طبق قاعدة کلی معاوضات، هر یک از طرفین می‌توانند تسلیم مالی را که به عهده دارند موکول به اجرای تعهد طرف دیگر نموده از حق حبس استفاده نماید[26]، لذا مستأجر باید در قبال تملیک منافع از طرف موجر یا اجیر، مال الاجاره یا اجرت عمل را نقداً و تماماً بپردازد و می‌تواند اجرای این تکالیف را موکول به تسلیم منافع معینه نماید و حال آن‌که این منافع حین العقد معدوم است و این خود مستلزم دور است.[27]

ثالثاً ـ در مورد اجاره اشخاص ـ اعم از این‌که اجیر، اجیر عام باشد یا اجیر خاص ـ قبول عنصر تملیکی بودن عقد خالی از اشکال نیست، زیرا بر فرض این‌که بتوان نیروی کار انسان را منفعت نامید، منافع معین مورد تملیک قرار نمی‌گیرد، بلکه آن‌چه موضوع عقد قرار گرفته است تعهدی است کلی، مضافاً بر این‌که، انسان می‌تواند در برابر دیگری تعهد انجام کاری را به عهده بگیرد ولی حق ندارد دیگری را به عنوان مالک بر خود مسلط نماید. به عبارت دیگر سلطه‌ای که مالک منفعت بر عین مستأجره دارد، در مورد انسان عملی نیست تا بتوان از تملیک سخن به میان آورد[28].

استناد بر مفهوم عرفی تسلیم و تسلیط نیز ایرادات وارد بر تملیکی بودن عقد اجاره را مرتفع نمی‌سازد. لذا همانطور که بیان نمودیم هر چند علمای حقوق سعی در توجیه و تفسیر تملیکی بودن عقد اجاره نموده‌اند، امّا نتوانسته‌اند ایرادات و اشکالات وارد بر آن را مرتفع سازند و به ناچار می‌بایست ضمن توجه به قانون مدنی با در نظر گرفتن عرف و واقعیت‌های جامعه تعریف جدیدی از عقد اجاره بعمل اید.

ب ـ عقد اجاره عقدی معوض است

اجاره از جمله عقود معاوضی به شمار می‌اید که برای متعاقدین ایجاد تعهد و تکلیف می‌نماید و طرفین خواستار انجام تعهدات متقابل یکدیگرند. در عقد معوض تملیکی، دو مال از دو طرف تملیک می‌شود و تملیک هر یک از طرفین به ظاهر علت تملیک دیگری است[29].

معوض بودن عقد اجاره، جزو مقتضای ذات عقد به حساب می‌اید. بنابراین هر گاه، عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد، اجاره باطل است ولی می‌توان آن را تحت قالب عقد دیگری به شمار آورده و توافقات طرفین را محترم شمرد[30].

ج ـ عقد اجاره عقدی موقت است

در ماده 468 قانون مدنی آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» و همچنین در ماده 514 قانون مذکور بیان می‌کند: «خادم یا کارگر نمی‌تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام امر معینی» و در ماده 507 نیز آمده است: «در اجارة حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است...» همانطور که ملاحظه می‌شود، در عقد اجاره، تملیک منافع می‌بایست در مدت زمان معینی انجام شود. اجاره از جمله عقود مستمر است و می‌دانیم که عقد از حیث اثری که عامل زمان در تعیین و اجرای تعهدات ناشی از آن دارد، به مستمر و فوری تقسیم می‌شوند. در عقد فوری اثر عقد در زمانی که طرفین انتخاب نموده‌اند، ایجاد می‌شود ولی در عقد مستمر، در طول مدت معین. به عنوان مثال در بیع، که عقد فوری است، به مجرد وقوع عقد، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود و فروشنده و خریدار بطور مستمر تعهدی در برابر هم ندارند، برعکس در عقد اجاره، تعهدات متعاقدین در طول مدت اجاره پابرجاست. لذا نقش و جایگاه مدت در عقد اجاره بسیار حائز اهمیت است و فقدان آن بجز در موارد خاص باعث بطلان آن می‌شود.

اهمیت تعیین مدت در اجاره به آن خاطر است که: اولاً ـ مقدار منفعت به طور مرسوم به وسیله تعیین مدت معلوم می‌شود و به همین جهت، هر گاه بتوان به طرق دیگری مثل تعیین مسافت یا محلی که کالا یا مسافر باید به آن‌جا حمل شود، مشخص و معین گردد، نمی‌توان گفت، اجاره به دلیل عدم ذکر مدت باطل است. به عبارت دیگر تعیین مدت فی نفسه موضوعیت نداشته، بلکه طریقت دارد. ثانیاً ـ هرگاه منفعت مالی به طور دائم به دیگری تملیک شود، دیگر مالکیت عین و آثار آن چندان ضعیف است که به دشواری می‌توان آن را احساس کرد و از مالکیت منفعت ممتاز ساخت. ثالثاً ـ یکی از شرایط صحت معاملات عدم جهل به عوضین است و عدم تعیین مدت موجب جهل به مورد عقد خواهد شد و جهل موجب غرر است و معاملة غرری هم باطل است.[31]

عقد اجاره به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی مختص عقد اجاره، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره، باطل انگاشته می‌شود. در این وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطة طرفین، تنها صورت اجاره را داشته است. بر همین مبنا است که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود به گذشته سرایت می‌کند و می‌بایست وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد. لذا در صورتی که از عین مستأجره استیفاء منفعت شده و بابت آن اجرت المثل پرداخت شده، موجر باید آنچه را که به او تسلیم شده را به مستأجر بازگرداند و در عوض، مستأجر وظیفه دارد منافع مستوفات را به موجر بازگرداند و چون این امر امکان‌پذیر نیست و منافع مزبور در حکم تلف است و همچنین، بنا بر ماده 265 قانون مدنی، موجر نیز قصد تبرع نداشته و ظاهر در عدم تبرع است، لذا مستأجر به ناچار باید بدل منافع، یعنی اجرت المثل منافع استیفاء شده را به موجر بپردازد.

[1] . “Bail” n.m (pl. baux) – “louage” n.m (فرهنگ لاروس)

Planiol et repert “traite protique de droit civil francais” 2 ed, T. 2, paris, 1952 number 1669.

[15]. Art . 1709 “le louage des choses est un contrat par lequel, une des parties s, engage a faire quelque chose pour lautre, moyennant un prix convenu entre elles”.

[16]. Art . 1709 “le louage d, ouvrage est un contrat par lequel, l,une des parties s,engage a faire quelque chose pour lautre, moyennant un prix convenu entre elles”.

[17] . Art . 253 “le bail a loyer est un contrat par lequel le bailleur soblige a ceder dune chose au preneur, moyennant un loyer.”